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Travaux d’aménagement vs contrat de bail : conditions et exonération de la responsabilité contractuelle du locataire

Par un jugement du 12 décembre 2019, feu le Tribunal d’instance de CALAIS a estimé d’une part, que le locataire qui réalise des travaux d’aménagement au mépris du contrat de bail n’use pas du bien loué de manière déraisonnable et d’autre part, qu’existait un contrat synallagmatique informel entre ce dernier et la bailleresse, aujourd’hui décédée, qui donna son accord verbal pour les divers travaux. En conséquence ni la résiliation du bail, ni l’expulsion, ni la remise en état des lieux ne saurait être prononcée.

Les faits étaient les suivants : par acte authentique du 1^er octobre 2005, une bailleresse avait donné à bail à nos clients, preneurs, un immeuble à usage d’habitation à CALAIS. L’acte prévoyait que la bailleresse se réserve un droit de passage sur l’un des côtés de l’immeuble afin de se rendre à une construction secondaire située au fond de l’immeuble. L’une des clauses précisait également que « le locataire ne pourra réaliser aucune transformation des biens loués sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur (sic) ». Il était enfin prévu qu’en cas d’inobservation de cette clause par le locataire ; et si ces transformations nuisaient à la sécurité ou au bon fonctionnement des équipements privatifs, le bailleur pouvait exiger la remise en état des lieux sans attendre le départ du locataire. Or, au cours du bail, les locataires ont fait construire un carport sur le passage donnant accès à l’annexe, qu’ils ont finalement occupé eux-mêmes et dont ils ont fait réparer la toiture à leur frais. Ils ont, en outre, procédé au forage du pignon afin d’installer une porte donnant sur le carport et ont assuré cette dépendance au même titre que leur immeuble.

Le 21 juin 2017, les ayant-droits de la bailleresse ont fait assigner les locataires aux fins :

A titre principal, de résiliation de bail et d’expulsion sous astreinte, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € à compter de la date de résiliation et jusqu’à la date effective de libération des lieux et des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 €.
A titre subsidiaire, de condamnation des locataires à remettre les lieux en l’état sous astreinte, outre divers dommages et intérêts.

Selon les bailleurs, les clauses contractuelles énoncées ci-dessus ont été méconnues de sorte que, en vertu de la force obligatoire des contrats, la résiliation du bail est justifiée.

Le Tribunal d’instance de CALAIS ne suivra pas cette argumentation.

D’abord sur la demande principale. Après avoir rappelé : qu’il n’était pas contesté d’une part que divers travaux d’aménagement ont été réalisés « en violation de la clause du bail (sic) » ; d’autre part que les preneurs ont délibérément investi la maison située au fond du jardin. Selon le Tribunal, au visa des articles 1728 et 1729 du Code civil, quand bien même l’annexe de l’immeuble objet du contrat a été occupée de façon illégitime par les preneurs en ce qu’elle ne figurait pas sur l’acte authentique, « ce constat ne permet pas de caractériser un usage déraisonnable du bien loué ni un usage différent de sa destination (sic) ». En outre, et s’agissant de la réfection de la toiture et de l’aménagement du carport accolé à l’immeuble, puisque ces travaux ne sont pas de nature à modifier la destination des lieux mais font partie d’un tout visant à rénover et à faciliter l’accès à l’habitation, les preneurs n’ont pas fait un usage déraisonnable du bien loué. En conséquence, les demandeurs seront déboutés et la résiliation de bail ne sera pas prononcée.

Sur la demande subsidiaire ensuite. Le juge du fond retient encore les arguments que nous avions développés au soutien des intérêts des preneurs, à savoir :

Qu’il existait un contrat synallagmatique informel entre les preneurs et la bailleresse qui avait donné son accord pour les divers aménagements, contrat verbal mis en évidence des témoignages et attestations.

Que ce contrat, au visa de l’article 1122 du Code civil dans sa rédaction antérieure, était opposable aux ayant-droits de la bailleresse décédée.

Pour finalement débouter les requérants de leur demande formulée à ce titre.

Prescription acquisitive d’un fonds: recevabilité et conditions

Au terme d’un arrêt rendu le 27 février 2020 (n° 18/000094), la cour d’appel de DOUAI est venu infirmer un jugement rendu par le Tribunal d’instance de BOULOGNE SUR MER.

En l’espèce, nos clients avaient acquis par acte notarié un terrain sis à WISSANT en 2005. En 2013, les intimés ont acquis une parcelle contiguë à celle appartenant à nos clients. Se prévalant d’une mauvaise délimitation de la ligne séparative des deux parcelles, les intimés ont fait assigner nos clients devant le Tribunal d’instance de BOULOGNE SUR MER.

Dans son jugement rendu le 2 novembre 2019, ce dernier a, notamment:

Fixé la limite séparative entre le fonds appartenant à nos clients et celui des demandeurs, conformément à la limite cadastrale telle qu’établie sur le plan inséré dans le rapport d’expertise du géomètre.
Condamné nos clients à la démolition du mur érigé par leur ancien propriétaire, en 1972, et ce sous astreinte.
Ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques.

Or, le mur construit en 1972, le fut à l’issue d’une entente entre les deux anciens propriétaires des fonds contigus pour fixer la limite séparative desdits fonds.

Notre argumentaire reposait notamment sur l’appréciation de la validité d’une attestation écrite par l’ancien propriétaire vendeur du fonds acquis par nos clients et constructeur du mur, aujourd’hui seul survivant.

Les intimés ont tenté de remettre en cause ce témoignage. Ils estimaient que l’édification amiable d’une clôture mitoyenne n’était pas officielle (aucun élément ne permettait de dater l’édification du mur), ni définitive et n’impliquait pas un accord irrévocable sur la propriété des parcelles. En outre, nous n’établissions pas l’existence d’actes matériels permettant de prouver la prescription trentenaire.

La Cour d’appel, retenant notre argumentation, a :

D’une part, considéré que le plan cadastral produit, qui intègre à la parcelle des intimés le fonds litigieux, ne constitue qu’un indice quant aux délimitations, d’une valeur inférieure aux titres de propriété et à la possession.

D’autre part, que l’ancienneté du mur séparant les deux propriétés est confirmée par l’attestation produite; que les dires de l’ancien propriétaire n’étaient pas contestés par des témoignages contraires; que les constatations de l’expert sur l’ancienneté du mur et les éléments le composant, venaient également confirmer ses dires.

En conséquence, nous établissons la preuve d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire.

En outre, puisque le Code civil permet de joindre à notre possession celle de ses auteurs depuis la création du mur en 1972; la Cour d’appel a jugé que nous avions acquis la propriété de la parcelle de terrain objet du litige par prescription.

La limite de propriété est donc fixée conformément à celle établie par l’expert.

L’arrêt peut être communiqué sur demande

Rapide aperçu des dispositions de la loi du du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19

Dispositions pénales :
- 135 euros d’amende en cas de violation des obligations décrétées par le premier ministre, telles les mesures limitant la liberté d’aller et venir, la liberté d’entreprendre et la liberté de réunion dont l’interdiction du déplacement de toute personne hors de son domicile dans les lieux et aux heures fixés par décret. Pour garantir la santé publique, il peut également interdire aux personnes de sortir de leur domicile, sous réserve des déplacements justifiés par des besoins familiaux, professionnels ou de santé impérieux.
- 1500 euros d’amende en cas de violation constatée à nouveau dans un délai de 15 jours.
- 6 mois d’emprisonnement et 3750 euros d’amende, peine à laquelle peut s’ajouter une peine complémentaire de TIG et de suspension pour 3 ans au plus du permis de conduire.
- Les agents de police municipale et les gardes champêtres, pour ce qui nous concerne, peuvent constater par procès-verbal les contraventions de violation des mesures prises dans le cadre de la crise sanitaire liée au covid-19

Le Gouvernement sera autorisé à prendre par ordonnance dans un délai de 3 mois toute mesure pouvant entrer en vigueur au 12 mars 2020 (mesure rétroactive). Ces mesures concerneront:

Dispositions en matière de droit du travail:
- Renforcement de l’activité partielle pour « toutes les entreprises » (BTP compris) et quelque soit leur taille. De nouvelles catégories de bénéficiaires pourraient voir le jour et sera réduit le « reste à charge » pour les employeurs et, pour les indépendants, la perte de revenus.
- CP et RTT: Les entreprises vont pouvoir, par accord d’entreprise ou de branche (donc pas de décision unilatérale), imposer à leur salariés de prendre leurs congés payés ou de modifier leurs dates, dans la limite de 6 jours ouvrables. Pour les RTT par contre, un accord collectif n’est pas nécessaire puisque l’employeur peut, unilatéralement, imposer ou modifier unilatéralement les dates des jours de RTT, des jours de repos prévus par les conventions de forfait et des jours de repos affectés sur le CET du salarié.
- Dérogation à la durée du travail, au repos hebdomadaire et au repos dominical pour les entreprises « de secteurs particulièrement nécessaires à la sécurité de la Nation ou à la continuité de la vie économique« . La liste sera publiée plus tard, il s’agira sans doute des entreprises du secteur agro-alimentaire, de l’énergie, des services supports et logistiques des établissements de santé.
- Assouplissement des conditions et des modalités de versement de la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat.
- Assouplissement des conditions (date) et modalités de versement des sommes dues au titre de l’intéressement et de la participation.
- Assouplissement des modalités d’information et de consultation du CSE « pour leur permettre d’émettre les avis dans les délais requis » en facilitant le recours aux consultations dématérialisées. Egalement suspension des processus électoraux des CSE en cours.

Dispositions en matière de droit commercial:
- Adaptation des dispositions du Livre 6 (qui concerne les entreprises en difficulté) « afin de prendre en compte les conséquences de la crise sanitaire« : création d’un fonds de solidarité avec la participation des régions pour les petites entreprises, extension du champ du chômage partiel, capacité renforcée de la Banque publique d’investissement d’accorder des garanties, report des charges sociales et fiscales et sursis aux factures de loyers, de gaz et d’électricité pour les petites entreprises et les petits commerces… Dans ce contexte, il est demandé au Président des Tribunaux de commerce de ne pas ouvrir de nouvelles procédures.

En matière procédurale, une ordonnance sera prise adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d’un droit (à l’exception des mesures privatives de liberté et des sanctions). Ces mesures seront rétroactivement applicables au 12 mars 2020.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041746313&categorieLien=id

Retour sur la notion de gardien d’un animal au sens de l’article 1243 du Code civil

Par ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2019, le Tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER a eu l’occasion de revenir sur la notion de garde.

La demanderesse, qui n’était pas la propriétaire de l’animal, avait été mordue par un chien à l’occasion d’une promenade dont elle fut à l’initiative.

La question qui se posait, outre celle relative à la demande d’expertise judiciaire, était celle de savoir si la demande de provision ad litem qu’elle sollicitait était fondée (condition sine qua non) sur une obligation non sérieusement contestable.

Nous avons tenté de démontrer le caractère sérieusement contestable de cette demande. L’argument tenait à ce qu’au moment où elle été mordue, la demanderesse qui était à l’initiative de la promenade, a acquis les pouvoirs d’usage, de contrôle et de direction sur l’animal. Un transfert de garde s’étant opéré, aucune provision ad litem ne saurait prospérer.

Le juge des référés n’a pas suivi cette argumentation.

Selon ce dernier, « lorsqu’un animal est confié à une personne pour quelques instants et à titre bénévole, l’intéressé n’en devient pas le gardien. Que tel est le cas, notamment, de celui qui promène gracieusement le chien d’un ami ».

Ainsi, en laissant la demanderesse sortir son chien au moment des faits, le propriétaire ne lui en a pas transféré la garde.

Employeur/Salarié(e) : attention à la rédaction de la transaction

Une salariée avait conclu avec son employeur une transaction prévoyant notamment le versement à son profit d’un rappel de salaire. Au sein du protocole transactionnel, et comme la pratique l’envisage, était prévu qu’elle renonce aux droits nés ou à naître et à toute instance relative à l’exécution de son contrat de travail.

La salariée qui sollicitait la condamnation de son employeur à lui verser diverses sommes au titre d’une discrimination salariale a vu sa demande rejetée par la Cour d’appel au motif, notamment, qu’elle était afférente à l’exécution du contrat de travail, donc couverte par la renonciation prévue au sein de la transaction qui doit recevoir plein effet.

L’arrêt est cassé.

La Cour de cassation privilégie une solution pragmatique : « la renonciation du salarié à ses droits nés ou à naître et à toute instance relative à l’exécution du contrat de travail ne rend pas irrecevable une demande portant sur des faits survenus pendant la période d’exécution du contrat de travail postérieure à la transaction et dont le fondement est né postérieurement à la transaction ».

Cette solution est clairement avantageuse pour le salarié qui peut agir postérieurement à la conclusion de la transaction rédigée en termes généraux pour d’autres faits survenus au cours de l’exécution du contrat de travail.

A l’employeur, qui souhaite se prémunir, de prévoir au sein du protocole transactionnel qu’au titre des concessions du salarié, ce dernier, par exemple, renonce à l’ensemble de ses droits, actions et prétentions, dont il dispose à ce titre du fait de l’exécution de ce contrat, y compris, notamment, toutes réclamation, action ou instance relatives à d’éventuelles commissions, primes salariales, à d’éventuelles heures supplémentaires, à la durée du travail, aux plages de repos quotidien ou hebdomadaire, à tout harcèlement ou pression éventuellement subis par lui.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000039285488&fastReqId=1511300396&fastPos=1

Le Droit pénal est d’interprétation stricte. Le Tribunal correctionnel de BOULOGNE SUR MER l’a rappelé dans un jugement du 3 juillet 2019 à propos de l’agression d’une fillette par le chien d’une assistante maternelle.

Madame X, assistante maternelle, était poursuivie devant le Tribunal correctionnel pour une infraction non-intentionnelle: elle avait laissé quelques instants la fillette, qui était sous sa garde, avec son chien; chien qui l’avait mordu au visage lui causant une ITT inférieure à 3 mois.

Madame X ayant contribué à la situation qui a amené le dommage (causalité indirecte) une faute dite qualifiée devait être prouvée.

Nous avons démontré que tel n’était pas le cas. Elle a été relaxée.

Le principe de légalité, auquel est soumis le droit pénal, implique que l’on ne peut être condamné pénalement qu’en vertu d’un texte clair et précis.

Or, l’infraction pour laquelle était poursuivie Madame X, suppose d’une part un élément matériel, à savoir une violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement. Or, le chien était un border collie, il n’appartenait pas à la classe des chiens dangereux ; il n’avait pas besoin d’être tenu en laisse à l’intérieur de la maison ; Madame X n’était pas en état d’ivresse et bien qu’assistante maternelle, rien ne lui interdit de posséder un animal de compagnie (la PMI savait qu’elle possédait un chien et son agrément ne lui a pas été retiré depuis). D’autre part, un élément intellectuel, à savoir la volonté manifestement délibérée de violer cette obligation. Ce qui n’était bien évidemment pas le cas.

Ainsi, l’infraction n’étant pas caractérisée, le Tribunal correctionnel a renvoyé Madame X des fins de la poursuite et l’a relaxée pour ces faits le 23 juillet 2019.

https://www.lavoixdunord.fr/606305/article/2019-06-29/le-chien-d-une-nounou-de-boulogne-avait-mordu-une-fillette-au-visage#&VP=0&VP=0&VP=0

Rappel sur les obligations du bailleur en matière de trouble de voisinage

Plusieurs situations sont à distinguer :

Si le trouble, persistant, émane du locataire et puisqu’il doit user paisiblement des lieux loués, le bailleur est fondé à solliciter du juge d’instance aujourd’hui, du juge du contentieux de la protection à compter du 1^er janvier 2020, la résiliation du contrat.

Si le bailleur possède plusieurs locataires dans un même immeuble, tel le bailleur public, ce dernier est responsable des troubles causés par un locataire aux autres locataires. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit ; seule la force majeure pourrait l’exonérer de sa responsabilité.

Le bailleur n’est pas responsable à l’égard de son locataire si l’auteur du trouble est un tiers. Autrement dit, si aucun lien contractuel ne lie le bailleur à l’auteur du trouble, le premier ne peut demander au juge la résiliation du contrat de bail. Dans ce cas, seul le locataire peut agir en justice contre l’auteur du trouble anormal de voisinage, sur le fondement, prétorien, selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Droit de propriété vs squatteur : 1-0

Un propriétaire, dont l’immeuble est « squatté », saisit le juge des référés, juge de l’urgence, sur le fondement de l’article 809, alinéa 1er, du Code de procédure civile, afin d’obtenir l’expulsion des occupants sans droit ni titre.

Ces derniers invoquent l’article 8 de la CESDH (droit au respect de son domicile) ainsi que le droit de disposer d’un logement décent.

La Cour de cassation ne suivra pas cet argument.

Cette dernière considère en effet que le caractère absolu du droit de propriété, visé à l’article 544 du Code civil (non modifié depuis 1804!), implique, en cas d’ingérence par un occupant sans droit ni titre, la caractérisation d’un trouble manifestement illicite (condition d’application de l’article 809 susvisé) permettant au propriétaire d’obtenir, par référé, l’expulsion ; et donc de recouvrer la plénitude de son droit.

Cette jurisprudence s’applique tant aux occupants sans droit ni titre de l’intérieur de l’immeuble, que de son terrain.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000038762757