Catégorie : Droit civil

Les aoûtiens du droit…épisode 8

– Mon voisin fait trop de bruit, que faire ? –

  • Quels types de bruits ?

D’abord, si les bruits nocturnes sont sanctionnables, les bruits en journée le sont également.

Sachez ensuite que ce n’est pas le nombre de décibels qui crée le trouble. Ce qui importe de démontrer est le caractère anormal de la nuisance. Ainsi, ont été sanctionnés le fait pour une personne de marcher en talon dans l’appartement du dessus ou encore le fait pour un musicien de s’entrainer toute la journée.
Donc des bruits modérés mais exaspérants dans la durée peuvent être sanctionnés.

  • Quelles sanctions ?

Pénales : les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui sont punis d’une amende de 450 euros maximum.

Si votre voisin est locataire, il faut en aviser le propriétaire. Ce dernier doit mettre en demeure son locataire de faire cesser les troubles. S’il ne les cesse pas, il peut enclencher la procédure de résiliation de bail. Par contre, si le bailleur ne réagit pas, il peut engager sa propre responsabilité.

Civiles : il faut apporter la preuve d’un trouble anormal du voisinage. Celle-ci peut l’être par une procédure d’urgence au terme de laquelle le Tribunal nomme un expert acousticien afin de mesurer le bruit.

Les aoûtiens du droit…épisode 7

– Mon locataire ne paie plus ses loyers, que faire ? –

Si votre locataire ne paie plus ses loyers, il convient à titre préalable, cela découle à mon sens de l’exécution loyale des contrats, de discuter avec lui et, s’il rencontre des difficultés de paiement passagère, de lui accorder un échéancier.

En cas d’échec, le cas échéant actionner la caution ou se référer au contrat de bail et à sa clause résolutoire.

Il est donc important de confier sa rédaction à un professionnel, notaire ou avocat.

Une mise en demeure sera ensuite adressée au locataire de payer ses loyers et si cela n’a pas été le cas, de fournir son attestation d’assurance (en pratique elle fait souvent défaut).

En l’absence de réponse, l’Huissier de justice prendra le relais et lui délivrera un commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’issue d’un délai de deux mois et après en avoir avisé les services de la préfecture, le juge des contentieux de la protection peut être saisi d’une demande en paiement des arriérés de loyers et d’expulsion (la trêve hivernale est terminée depuis le 10 juillet 2020).

Les aoûtiens du droit…épisode 6

– Le sort des végétaux plantés en limite de propriété –

Les arbres, haies, arbustes de mon voisin dépassent sur ma propriété. Que puis-je faire ?

D’abord, vous ne pouvez pas, de votre propre chef, couper ou tailler les branches qui dépassent chez vous. Vous pouvez juste ramasser les fruits qui tombent des branches et atterrissent sur votre fonds.

Si la demande auprès de votre voisin de tailler ses arbres reste vaine, il faut depuis le 1er janvier, avant toute démarche contentieuse, entamer une procédure de règlement amiable. C’est une obligation à tel point que le juge pourra, le cas échéant, dire votre demande irrecevable. Concrètement et dans la majorité des situations il s’agira de faire appel à un conciliateur de justice.

En cas d’échec de la conciliation, le juge peut être saisi et contraindre, au besoin sous astreinte (somme d’argent à verser en cas de retard dans l’exécution), votre voisin à l’élagage voire à l’arrachage des plantations litigieuses.

Pour rappel, la distance minimale, qui devra être mesurée par Huissier de justice, à laquelle les végétaux doivent être plantés dépend de leur hauteur. Ainsi, si les plantations dépassent 2 mètres de haut elles doivent être plantées au minimum à 2 mètres de la limite séparative. Si les plantations mesurent moins de 2 mètres de haut, la distance minimale à laquelle elles doivent être plantées est de 50 cm par rapport à la limite séparative.

Les aoûtiens du droit…épisode 2

– Garantie légale de conformité, garantie légale des vices cachés, garantie commerciale : Quèsako ? – 

Le particulier acquéreur, bénéficie de la part du vendeur professionnel de 3 garanties différentes.

Deux garanties légales, applicables à n’importe quel type de contrat (celui qui les écarte est réputé non écrit) : la garantie légale de conformité (régie par le Code de la consommation) et la garantie contre les vices cachés (régie par le Code civil).

Une garantie, facultative, souvent onéreuse, qui s’ajoute alors aux deux garanties légales : la garantie commerciale (régie par le Code de la consommation).

  • La garantie légale de conformité implique de la part du vendeur professionnel la livraison d’un bien conforme au contrat. Si tel ne devait pas être le cas, il est responsable non seulement des défauts lors de la délivrance mais aussi de tous ceux concernant l’emballage, des instructions de montage, etc.

Point important, les défauts de conformité qui apparaissent dans un délai de 2 ans à partir de la délivrance du bien sont présumés exister au moment de la délivrance. Attention, ce délai ne vaut que pour les bien achetés neufs. Pour les biens d’occasion, le délai est de 6 mois.

Concrètement, c’est alors au professionnel d’apporter la preuve que le défaut n’existait pas au moment de l’achat. Si une telle preuve n’est pas rapportée, le professionnel manque alors à son obligation de délivrance conforme et le consommateur peut choisir entre la réparation et le remplacement du bien. Si l’un ou l’autre est impossible, l’acheteur peut alors rendre le bien et se faire rembourser le prix d’achat ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix.

  • La garantie légale par le vendeur contre les vices cachés de la chose vendue.

Sa mise en évidence implique la preuve de 3 conditions cumulatives : l’antériorité du vice par rapport à la vente ; le caractère caché du vice et un défaut qui rend impropre le bien vendu à l’usage auquel il est destiné.

Point important ici aussi, il faut agir dans les 2 ans à compter de la découverte du vice.

Sur les possibilité offertes à l’acheteur, ce dernier a le choix entre, soit rendre la chose et se faire rembourser ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Enfin, lorsque le vendeur est un professionnel (garage automobile ou autre), la jurisprudence fait peser sur ce dernier une présomption de connaissance du vice. Alors, il est tenu en plus envers l’acheteur, de « tous les dommages et intérêts ».

  • La garantie commerciale est un engagement contractuel (contrat qui doit donc prévoir la durée et l’étendue de la garantie, sa gratuité ou non, etc.) du professionnel à l’égard du consommateur visant, soit au remboursement, soit au remplacement, soit à la réparation du bien.

Cette garantie, si elle existe, s’ajoute aux 2 garanties précitées.

En cas de désordre survenant dans le délai de garantie et à défaut de réponse satisfaisante du vendeur, il ne faut pas hésiter à solliciter auprès du juge l’exécution de la garantie en plus d’une demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’inexécution contractuelle. 

Travaux d’aménagement vs contrat de bail : conditions et exonération de la responsabilité contractuelle du locataire

Par un jugement du 12 décembre 2019, feu le Tribunal d’instance de CALAIS a estimé d’une part, que le locataire qui réalise des travaux d’aménagement au mépris du contrat de bail n’use pas du bien loué de manière déraisonnable et d’autre part, qu’existait un contrat synallagmatique informel entre ce dernier et la bailleresse, aujourd’hui décédée, qui donna son accord verbal pour les divers travaux. En conséquence ni la résiliation du bail, ni l’expulsion, ni la remise en état des lieux ne saurait être prononcée.

Les faits étaient les suivants : par acte authentique du 1er octobre 2005, une bailleresse avait donné à bail à nos clients, preneurs, un immeuble à usage d’habitation à CALAIS. L’acte prévoyait que la bailleresse se réserve un droit de passage sur l’un des côtés de l’immeuble afin de se rendre à une construction secondaire située au fond de l’immeuble. L’une des clauses précisait également que « le locataire ne pourra réaliser aucune transformation des biens loués sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur (sic) ». Il était enfin prévu qu’en cas d’inobservation de cette clause par le locataire ; et si ces transformations nuisaient à la sécurité ou au bon fonctionnement des équipements privatifs, le bailleur pouvait exiger la remise en état des lieux sans attendre le départ du locataire. Or, au cours du bail, les locataires ont fait construire un carport sur le passage donnant accès à l’annexe, qu’ils ont finalement occupé eux-mêmes et dont ils ont fait réparer la toiture à leur frais. Ils ont, en outre, procédé au forage du pignon afin d’installer une porte donnant sur le carport et ont assuré cette dépendance au même titre que leur immeuble.

Le 21 juin 2017, les ayant-droits de la bailleresse ont fait assigner les locataires aux fins :

  • A titre principal, de résiliation de bail et d’expulsion sous astreinte, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € à compter de la date de résiliation et jusqu’à la date effective de libération des lieux et des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 €.
  • A titre subsidiaire, de condamnation des locataires à remettre les lieux en l’état sous astreinte, outre divers dommages et intérêts.

Selon les bailleurs, les clauses contractuelles énoncées ci-dessus ont été méconnues de sorte que, en vertu de la force obligatoire des contrats, la résiliation du bail est justifiée.

Le Tribunal d’instance de CALAIS ne suivra pas cette argumentation.

D’abord sur la demande principale. Après avoir rappelé : qu’il n’était pas contesté d’une part que divers travaux d’aménagement ont été réalisés « en violation de la clause du bail (sic) » ; d’autre part que les preneurs ont délibérément investi la maison située au fond du jardin. Selon le Tribunal, au visa des articles 1728 et 1729 du Code civil, quand bien même l’annexe de l’immeuble objet du contrat a été occupée de façon illégitime par les preneurs en ce qu’elle ne figurait pas sur l’acte authentique, « ce constat ne permet pas de caractériser un usage déraisonnable du bien loué ni un usage différent de sa destination (sic) ». En outre, et s’agissant de la réfection de la toiture et de l’aménagement du carport accolé à l’immeuble, puisque ces travaux ne sont pas de nature à modifier la destination des lieux mais font partie d’un tout visant à rénover et à faciliter l’accès à l’habitation, les preneurs n’ont pas fait un usage déraisonnable du bien loué. En conséquence, les demandeurs seront déboutés et la résiliation de bail ne sera pas prononcée.

Sur la demande subsidiaire ensuite. Le juge du fond retient encore les arguments que nous avions développés au soutien des intérêts des preneurs, à savoir :

  • Qu’il existait un contrat synallagmatique informel entre les preneurs et la bailleresse qui avait donné son accord pour les divers aménagements, contrat verbal mis en évidence des témoignages et attestations.
  • Que ce contrat, au visa de l’article 1122 du Code civil dans sa rédaction antérieure, était opposable aux ayant-droits de la bailleresse décédée.

Pour finalement débouter les requérants de leur demande formulée à ce titre.

Prescription acquisitive d’un fonds: recevabilité et conditions

Au terme d’un arrêt rendu le 27 février 2020 (n° 18/000094), la cour d’appel de DOUAI est venu infirmer un jugement rendu par le Tribunal d’instance de BOULOGNE SUR MER.

En l’espèce, nos clients avaient acquis par acte notarié un terrain sis à WISSANT en 2005. En 2013, les intimés ont acquis une parcelle contiguë à celle appartenant à nos clients. Se prévalant d’une mauvaise délimitation de la ligne séparative des deux parcelles, les intimés ont fait assigner nos clients devant le Tribunal d’instance de BOULOGNE SUR MER.

Dans son jugement rendu le 2 novembre 2019, ce dernier a, notamment:

  1. Fixé la limite séparative entre le fonds appartenant à nos clients et celui des demandeurs, conformément à la limite cadastrale telle qu’établie sur le plan inséré dans le rapport d’expertise du géomètre.
  2. Condamné nos clients à la démolition du mur érigé par leur ancien propriétaire, en 1972, et ce sous astreinte.
  3. Ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques.

Or, le mur construit en 1972, le fut à l’issue d’une entente entre les deux anciens propriétaires des fonds contigus pour fixer la limite séparative desdits fonds.

Notre argumentaire reposait notamment sur l’appréciation de la validité d’une attestation écrite par l’ancien propriétaire vendeur du fonds acquis par nos clients et constructeur du mur, aujourd’hui seul survivant.

Les intimés ont tenté de remettre en cause ce témoignage. Ils estimaient que l’édification amiable d’une clôture mitoyenne n’était pas officielle (aucun élément ne permettait de dater l’édification du mur), ni définitive et n’impliquait pas un accord irrévocable sur la propriété des parcelles. En outre, nous n’établissions pas l’existence d’actes matériels permettant de prouver la prescription trentenaire.

La Cour d’appel, retenant notre argumentation, a :

  • D’une part, considéré que le plan cadastral produit, qui intègre à la parcelle des intimés le fonds litigieux, ne constitue qu’un indice quant aux délimitations, d’une valeur inférieure aux titres de propriété et à la possession.
  • D’autre part, que l’ancienneté du mur séparant les deux propriétés est confirmée par l’attestation produite; que les dires de l’ancien propriétaire n’étaient pas contestés par des témoignages contraires; que les constatations de l’expert sur l’ancienneté du mur et les éléments le composant, venaient également confirmer ses dires.

En conséquence, nous établissons la preuve d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire.

En outre, puisque le Code civil permet de joindre à notre possession celle de ses auteurs depuis la création du mur en 1972; la Cour d’appel a jugé que nous avions acquis la propriété de la parcelle de terrain objet du litige par prescription.

La limite de propriété est donc fixée conformément à celle établie par l’expert.

L’arrêt peut être communiqué sur demande

Retour sur la notion de gardien d’un animal au sens de l’article 1243 du Code civil

Par ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2019, le Tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER a eu l’occasion de revenir sur la notion de garde.

La demanderesse, qui n’était pas la propriétaire de l’animal, avait été mordue par un chien à l’occasion d’une promenade dont elle fut à l’initiative.

La question qui se posait, outre celle relative à la demande d’expertise judiciaire, était celle de savoir si la demande de provision ad litem qu’elle sollicitait était fondée (condition sine qua non) sur une obligation non sérieusement contestable.

Nous avons tenté de démontrer le caractère sérieusement contestable de cette demande. L’argument tenait à ce qu’au moment où elle été mordue, la demanderesse qui était à l’initiative de la promenade, a acquis les pouvoirs d’usage, de contrôle et de direction sur l’animal. Un transfert de garde s’étant opéré, aucune provision ad litem ne saurait prospérer.

Le juge des référés n’a pas suivi cette argumentation.

Selon ce dernier, « lorsqu’un animal est confié à une personne pour quelques instants et à titre bénévole, l’intéressé n’en devient pas le gardien. Que tel est le cas, notamment, de celui qui promène gracieusement le chien d’un ami ».

Ainsi, en laissant la demanderesse sortir son chien au moment des faits, le propriétaire ne lui en a pas transféré la garde.

Compteur LINKY : le Tribunal de grande instance de BOULOGNE SUR MER statuant en référé retient une absence de caractérisation de dommage imminent et de trouble manifestement illicite

Un habitant de LE PORTEL, dans le Pas de Calais, craignant pour sa santé, voulait que soit réinstallé son ancien compteur non communiquant. Il assigna donc ENEDIS en référé sur le fondement de l’article 809, alinéa 1erdu Code de procédure civile.

Par une ordonnance du 30 avril 2019, le juge des référés, s’il a débouté ENEDIS de son exception d’incompétence, a néanmoins rejeté la demande de remise en état.

Il l’a rejetée aux motifs : 

–       D’une part qu’aucune preuve ne permettait de caractériser un dommage imminent de nature à permettre d’ordonner le remplacement du compteur intelligent par un compteur classique. 

–       D’autre part, que la preuve de la violation, par ENEDIS, des prescriptions légales et réglementaires en matière d’enregistrement de la courbe de charge et la transmission des données recueillies n’est pas non plus rapportée, de sorte que le trouble manifestement illicite, qui doit être apprécié au moment où le juge statue, n’est pas, non plus, caractérisé. 

L’absence de caractérisation des ces deux conditions serait la conséquence d’un double défaut de preuve.

Sur l’absence de dommage imminent

Le juge des référés rappelle d’abord que, pour que la mesure de remise en état soit prononcée, il doit être constaté, à la date à laquelle il statue et avec l’évidence inhérente à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Or, le demandeur soutenait d’abord qu’aucun délai de prévenance n’avait été respecté par ENEDIS. Si le juge des référés retient qu’effectivement un délai de prévenance suffisant n’a pas été respecté (le demandeur avait reçu le 3 juillet 2018 un courrier du prestataire d’ENEDIS l’informant du changement entre le 28 juin et le 5 juillet 2018 de son compteur ; finalement, le prestataire était intervenu le 29 juin 2018, soit avant la réception du courrier…), ce fait ne justifie pas à lui seul le retrait du compteur LINKY, a fortiori puisqu’il avait été averti, par ENEDIS, 2 mois avant le changement de son compteur.

Ensuite, le demandeur versa aux débats divers certificats médicaux mettant en évidence, certes un certain nombre de troubles : apnée du sommeil, intolérance aux champs électromagnétiques, etc. mais malheureusement établis par son seul médecin traitant. 

Or : 

–       D’une part, le juge considère qu’il ne verse pas la preuve de l’anormalité des taux d’émission de champs magnétiques par le LINKY et, au surplus, que ce dernier se situe à l’extérieur de son logement. 

–       D’autre part, selon le magistrat, le certificat médical repose sur les affirmations du patient, de sorte que le lien de causalité entre ces syndromes et la présence du compteur LYNKY n’est pas certain. 

Enfin, s’appuyant sur les rapports de l’ANSES (Agence Nationale de Sécurité Sanitaire et de l’Alimentation) qui dénient, aujourd’hui, tout lien entre le compteur LINKY et l’apparition de maladies ou d’anomalies biologiques, notamment parce que les ondes émises seraient inférieures aux plafonds prévus par les normes sanitaires, le juge des référés en déduit qu’aucun « élément de preuve ne permet de caractériser un dommage imminent de nature à permettre d’ordonner le remplacement du compteur intelligent par un compteur classique ». 

Sur l’absence de violation des exigences réglementaires en matière de protection des données à caractère personnel

Le compteur LINKY, en vertu des dispositions de l’article R. 341-4 du Code de l’énergie, comporte un traitement des données enregistrées. Les données transmises par le LINKY constituent donc des données personnelles et doivent à ce titre obéir aux dispositions du Règlement Européen du 27 avril 2016.

Or, le demandeur, considérant être victime d’apnée du sommeil et d’intolérance aux champs électromagnétiques s’était, par plusieurs courriers adressés à la Direction de ENEDIS, opposé à la mise en place du LINKY. Ces motifs entraient donc dans le cadre de l’article 21 du RGPD selon lequel : « la personne concernée a le droit de s’opposer à tout moment, pour des raisons tenant à sa situation particulière, à un traitement des données à caractère personnel la concernant (…) ».

Or, force est de constater que les données personnelles continuèrent à être traitées malgré son opposition. De sorte que le demandeur considéra qu’ENEDIS lui causa un trouble illicite et manifeste au sens de l’article 809 précité.

Le juge des référés ne suivra pas cette argumentation. 

S’appuyant sur l’obligation pour ENEDIS d’installer et de déployer ces équipements et sur l’article 6 du RGPD selon lequel le traitement des données est licite s’il est nécessaire à l’exécution d’une mission d’intérêt public, le juge va rejeter la demande en considérant que la preuve n’est pas apportée qu’ENEDIS procéderait à la collecte et à la transmission des données de comptage du demandeur en dehors du cadre légal. 

Par ailleurs, le juge va considérer que la pathologie dont souffre le demandeur ne constitue pas une « situation particulière » au sens de l’article 21 précité, puisqu’ « aucun lien n’est établi entre l’apnée du sommeil dont souffre le demandeur avec la collecte et la transmission des données de comptage, (car) aucune informations à caractère médical n’étant collectées par le compteur LINKY ». 

L’existence d’un trouble manifestement illicite n’est donc pas, non plus, caractérisée.