Catégorie : Droit de la construction

Les aoûtiens du droit…épisode 19

– Garantie décennale, garantie de parfait achèvement et garantie de bon fonctionnement : quelles différences ? –

1. La garantie décennale est une assurance de responsabilité civile à laquelle doit souscrire tout constructeur (entrepreneur, un particulier qui construit pour lui-même, un promoteur immobilier, un lotisseur, un maître d’œuvre, un architecte, un technicien, un bureau d’étude, un ingénieur-conseil) impliqué dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant.

Le constructeur engage donc sa responsabilité pendant 10 ans en cas de dommage à l’égard du maître de l’ouvrage (personne pour le compte de laquelle des travaux sont réalisés).

Son assurance doit logiquement être souscrite avant le début des travaux.

Cette garantie concerne le gros ouvrage (murs, charpente, toiture) des désordres : ceux qui affectent la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou inhabitable.

2. La garantie de parfait achèvement est celle à laquelle est tenu un entrepreneur pendant 1 an à compter de la réception des travaux.

D’où l’importance de matérialiser cette date et les éventuels désordres au sein d’un procès-verbal de réception.

Elle couvre potentiellement tous les désordres susceptibles d’être mis en évidence et comme étant non conforme au contrat (sauf ceux liés à l’usure normale).

3. La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale, impose au constructeur de réparer ou remplacer tous les équipements destinés à fonctionner et qui ne fonctionnent pas pendant les 2 ans qui suivent la date de réception des travaux

Une proposition de loi relative à la sécurisation des consommateurs dans le cadre d’une VEFA a été enregistrée à l’Assemblée Nationale le 6 mars dernier

Pourquoi une telle volonté de sécurisation ?

La dynamique relative à la demande de logements neufs acquis sous le régime de la VEFA est réelle (+ 50% par rapport à 2014). Cet accroissement s’accompagne d’une augmentation exponentielle du contentieux (84% par rapport à 2017), orienté majoritairement sur l’application, par les promoteurs immobiliers, des contrats, et particulièrement sur le retard dans leur exécution. En effet, les retards de livraison, d’une durée moyenne de 5,4 mois, implique un préjudice financier direct pour les consommateurs estimé en moyenne à 4.500 euros (loyers supplémentaires, frais liés aux crédits immobiliers, etc.).

Par ailleurs, selon l’exposé des motifs, seul 1 logement sur 5 est dans un état ne nécessitant pas que l’acheteur pose des réserves. Donc dans une écrasante majorité des cas des réserves sur l’état du logement sont émises, 12 en moyenne. Pire, dans 16 % des cas, ces réserves ont trait à des problèmes affectant l’habitabilité du logement (absence d’eau, de chauffage, etc.).

Dans ce contexte, quelles sont les propositions émises ?

  • Fixer un calendrier « promis » de livraison : 30 mois jour pour jour après la date de signature du contrat.
  • Le promoteur aurait l’obligation, au plus tard 4 mois avant la date contractuelle de livraison, de confirmer la remise des clés à la date contractuelle. Ce qui permettrait au consommateur de sécuriser sa transition résidentielle.
  • Un forfait de 3 mois maximum de report de livraison serait accordé au promoteur, pour « aléas autre que la force majeure ».
  • Dire que l’immeuble serait réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation. La tolérance, aujourd’hui devenue obsolescente, prévue à l’article 1619 du Code civil (5%) serait annulée.
  • Rendre obligatoire la consignation du solde du prix d’achat et sa levée concomitante à celle des réserves.