Dans quelle mesure le congé pour vente adressé au locataire par LRAR mais non réclamé demeure valable ?

A priori, compte tenu du principe énoncé à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, la question ne mérite pas d’être posée.

Cet article ne prévoit pas d’autres modes de notification.

Toutefois, en l’espèce, notre client, locataire, était poursuivi par ses anciens bailleurs en réparation des dégradations locatives et arriéré de loyers.

Sur ce dernier point, les bailleurs, qui avaient adressé un congé pour vente par courrier recommandé avec accusé de réception à leur locataire, qui ne l’a pas retiré, estimaient, au regard des dispositions de cet article 15, que ce dernier était dépourvu de tout effet juridique.

Or, à notre sens, les dispositions de l’article 15 sont rédigées de telle sorte qu’elles protègent le locataire.

Ainsi, dès lors que ce dernier avait eu connaissance des termes du congé par courriel comportant copie de l’acte adressé le même jour que l’envoi postal ; et qu’il connaissait le souhait de ses bailleurs de vendre le logement puisqu’ils avaient échangé des courriels et sms en ce sens ; nous avons soutenu la validité du congé pour vente et ses effets ; parmi lesquels la liberté pour le locataire de quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis.

Telle est la solution retenue par le Juge des contentieux de la protection de AMIENS le 08/02/2021.

Le Tribunal a considéré en effet que le locataire avait eu connaissance des termes du congé puisqu’un courriel lui a été adressé comportant copie de l’acte de sorte qu’il pouvait quitter les lieux sans avoir à respecter de délai de préavis.

Les bailleurs ont donc été débouté de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

Les aoûtiens du droit…épisode 17

– La sous-location –

1. Pour un bail d’habitation (hors logement social), que ce soit un logement meublé ou vide, le locataire qui veut sous-louer son logement doit obtenir l’accord de son bailleur, d’abord sur la possibilité de sous-louer et ensuite sur le montant du loyer de sous-location qui ne peut pas être supérieur au montant du loyer principal.Si le bailleur est d’accord, le locataire (qui devient le bailleur du sous-locataire) doit transmettre cet accord écrit au sous-locataire ainsi qu’une copie du contrat de bail initial. Le sous-locataire ne peut jamais avoir plus de droit que le locataire lui-même.La durée de la sous-location est libre, dans la limite du bail initial et des exceptions posées par le bailleur, comme le congé pour vendre. Ainsi, si le bail initial cesse, le sous-locataire n’a aucun droit à l’encontre du bailleur. Il ne peut donc se prévaloir d’aucun titre pour rester dans le logement.Le locataire qui sous-loue doit déclarer les loyers qu’il perçoit.

2. Pour un bail commercial, le Code de commerce prévoit que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.Il faut donc une autorisation écrite du bailleur.Mais, contrairement à un bail d’habitation où le bailleur est « étranger » à la sous-location, dans un bail commercial le locataire doit informer le bailleur de sa possibilité de participer à l’acte de sous location projeté.Si le loyer de sous-location est supérieur à celui du bail initial, le bailleur commercial peut réajuster le loyer de la location principale.Le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial.

3. Pour un bail à usage mixte.

Il faut distinguer :- le bail à usage mixte commercial et d’habitation régi par le Code de commerce. Le bail qui porte sur la location d’une habitation et d’un local commercial est dit indivisible. Il est donc considéré comme commercial. Il faut donc se référer au point 2.- Du bail à usage mixte professionnel et d’habitation régi par le Code civil, donc par le point 1.

Les aoûtiens du droit…épisode 15

– Pour quels motifs le locataire d’un logement vide peut-il réduire son préavis ? –

En principe, lorsque la durée initiale du bail d’habitation arrive à échéance celui-ci est reconduit tacitement.

Mais cela n’empêche pas le locataire de faire part à son bailleur de sa volonté de quitter le logement en cours de bail.

Il doit pour se faire lui donner son préavis qui est de 3 mois. Si le locataire l’informe par LRAR, le point de départ de ce délai est la date à laquelle lui a été présentée la lettre.

Ce délai de principe peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

– Le logement se situe en « zone tendue ». Pour information, Boulogne-sur-Mer n’est pas en zone tendue ;
– En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
– Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
– Pour le locataire victime de violences conjugales ou dont l’enfant est victime de violences ;
– Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
– Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social.

Il existe aussi des cas dans lesquels le locataire peut quitter le logement sans préavis. Ce sont les hypothèses dans lesquelles le bailleur manque gravement à ses obligations :

– Installation électrique dangereuse ;
– Humidité persistante entrainant des problèmes de santé ;
– Coupure de l’alimentation en eau ;
– Logement insalubre.

Mais attention, l’absence de préavis n’est pas synonyme d’arrêt de paiement des loyers qui reste une obligation pour le locataire tant qu’il n’a pas mis en demeure son bailleur d’effectuer des réparations et que celle-ci est restée sans effet.

Les aoûtiens du droit…épisode 8

– Mon voisin fait trop de bruit, que faire ? –

  • Quels types de bruits ?

D’abord, si les bruits nocturnes sont sanctionnables, les bruits en journée le sont également.

Sachez ensuite que ce n’est pas le nombre de décibels qui crée le trouble. Ce qui importe de démontrer est le caractère anormal de la nuisance. Ainsi, ont été sanctionnés le fait pour une personne de marcher en talon dans l’appartement du dessus ou encore le fait pour un musicien de s’entrainer toute la journée.
Donc des bruits modérés mais exaspérants dans la durée peuvent être sanctionnés.

  • Quelles sanctions ?

Pénales : les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui sont punis d’une amende de 450 euros maximum.

Si votre voisin est locataire, il faut en aviser le propriétaire. Ce dernier doit mettre en demeure son locataire de faire cesser les troubles. S’il ne les cesse pas, il peut enclencher la procédure de résiliation de bail. Par contre, si le bailleur ne réagit pas, il peut engager sa propre responsabilité.

Civiles : il faut apporter la preuve d’un trouble anormal du voisinage. Celle-ci peut l’être par une procédure d’urgence au terme de laquelle le Tribunal nomme un expert acousticien afin de mesurer le bruit.

Les aoûtiens du droit…épisode 7

– Mon locataire ne paie plus ses loyers, que faire ? –

Si votre locataire ne paie plus ses loyers, il convient à titre préalable, cela découle à mon sens de l’exécution loyale des contrats, de discuter avec lui et, s’il rencontre des difficultés de paiement passagère, de lui accorder un échéancier.

En cas d’échec, le cas échéant actionner la caution ou se référer au contrat de bail et à sa clause résolutoire.

Il est donc important de confier sa rédaction à un professionnel, notaire ou avocat.

Une mise en demeure sera ensuite adressée au locataire de payer ses loyers et si cela n’a pas été le cas, de fournir son attestation d’assurance (en pratique elle fait souvent défaut).

En l’absence de réponse, l’Huissier de justice prendra le relais et lui délivrera un commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’issue d’un délai de deux mois et après en avoir avisé les services de la préfecture, le juge des contentieux de la protection peut être saisi d’une demande en paiement des arriérés de loyers et d’expulsion (la trêve hivernale est terminée depuis le 10 juillet 2020).

Travaux d’aménagement vs contrat de bail : conditions et exonération de la responsabilité contractuelle du locataire

Par un jugement du 12 décembre 2019, feu le Tribunal d’instance de CALAIS a estimé d’une part, que le locataire qui réalise des travaux d’aménagement au mépris du contrat de bail n’use pas du bien loué de manière déraisonnable et d’autre part, qu’existait un contrat synallagmatique informel entre ce dernier et la bailleresse, aujourd’hui décédée, qui donna son accord verbal pour les divers travaux. En conséquence ni la résiliation du bail, ni l’expulsion, ni la remise en état des lieux ne saurait être prononcée.

Les faits étaient les suivants : par acte authentique du 1er octobre 2005, une bailleresse avait donné à bail à nos clients, preneurs, un immeuble à usage d’habitation à CALAIS. L’acte prévoyait que la bailleresse se réserve un droit de passage sur l’un des côtés de l’immeuble afin de se rendre à une construction secondaire située au fond de l’immeuble. L’une des clauses précisait également que « le locataire ne pourra réaliser aucune transformation des biens loués sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur (sic) ». Il était enfin prévu qu’en cas d’inobservation de cette clause par le locataire ; et si ces transformations nuisaient à la sécurité ou au bon fonctionnement des équipements privatifs, le bailleur pouvait exiger la remise en état des lieux sans attendre le départ du locataire. Or, au cours du bail, les locataires ont fait construire un carport sur le passage donnant accès à l’annexe, qu’ils ont finalement occupé eux-mêmes et dont ils ont fait réparer la toiture à leur frais. Ils ont, en outre, procédé au forage du pignon afin d’installer une porte donnant sur le carport et ont assuré cette dépendance au même titre que leur immeuble.

Le 21 juin 2017, les ayant-droits de la bailleresse ont fait assigner les locataires aux fins :

  • A titre principal, de résiliation de bail et d’expulsion sous astreinte, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € à compter de la date de résiliation et jusqu’à la date effective de libération des lieux et des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 €.
  • A titre subsidiaire, de condamnation des locataires à remettre les lieux en l’état sous astreinte, outre divers dommages et intérêts.

Selon les bailleurs, les clauses contractuelles énoncées ci-dessus ont été méconnues de sorte que, en vertu de la force obligatoire des contrats, la résiliation du bail est justifiée.

Le Tribunal d’instance de CALAIS ne suivra pas cette argumentation.

D’abord sur la demande principale. Après avoir rappelé : qu’il n’était pas contesté d’une part que divers travaux d’aménagement ont été réalisés « en violation de la clause du bail (sic) » ; d’autre part que les preneurs ont délibérément investi la maison située au fond du jardin. Selon le Tribunal, au visa des articles 1728 et 1729 du Code civil, quand bien même l’annexe de l’immeuble objet du contrat a été occupée de façon illégitime par les preneurs en ce qu’elle ne figurait pas sur l’acte authentique, « ce constat ne permet pas de caractériser un usage déraisonnable du bien loué ni un usage différent de sa destination (sic) ». En outre, et s’agissant de la réfection de la toiture et de l’aménagement du carport accolé à l’immeuble, puisque ces travaux ne sont pas de nature à modifier la destination des lieux mais font partie d’un tout visant à rénover et à faciliter l’accès à l’habitation, les preneurs n’ont pas fait un usage déraisonnable du bien loué. En conséquence, les demandeurs seront déboutés et la résiliation de bail ne sera pas prononcée.

Sur la demande subsidiaire ensuite. Le juge du fond retient encore les arguments que nous avions développés au soutien des intérêts des preneurs, à savoir :

  • Qu’il existait un contrat synallagmatique informel entre les preneurs et la bailleresse qui avait donné son accord pour les divers aménagements, contrat verbal mis en évidence des témoignages et attestations.
  • Que ce contrat, au visa de l’article 1122 du Code civil dans sa rédaction antérieure, était opposable aux ayant-droits de la bailleresse décédée.

Pour finalement débouter les requérants de leur demande formulée à ce titre.

Prescription acquisitive d’un fonds: recevabilité et conditions

Au terme d’un arrêt rendu le 27 février 2020 (n° 18/000094), la cour d’appel de DOUAI est venu infirmer un jugement rendu par le Tribunal d’instance de BOULOGNE SUR MER.

En l’espèce, nos clients avaient acquis par acte notarié un terrain sis à WISSANT en 2005. En 2013, les intimés ont acquis une parcelle contiguë à celle appartenant à nos clients. Se prévalant d’une mauvaise délimitation de la ligne séparative des deux parcelles, les intimés ont fait assigner nos clients devant le Tribunal d’instance de BOULOGNE SUR MER.

Dans son jugement rendu le 2 novembre 2019, ce dernier a, notamment:

  1. Fixé la limite séparative entre le fonds appartenant à nos clients et celui des demandeurs, conformément à la limite cadastrale telle qu’établie sur le plan inséré dans le rapport d’expertise du géomètre.
  2. Condamné nos clients à la démolition du mur érigé par leur ancien propriétaire, en 1972, et ce sous astreinte.
  3. Ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques.

Or, le mur construit en 1972, le fut à l’issue d’une entente entre les deux anciens propriétaires des fonds contigus pour fixer la limite séparative desdits fonds.

Notre argumentaire reposait notamment sur l’appréciation de la validité d’une attestation écrite par l’ancien propriétaire vendeur du fonds acquis par nos clients et constructeur du mur, aujourd’hui seul survivant.

Les intimés ont tenté de remettre en cause ce témoignage. Ils estimaient que l’édification amiable d’une clôture mitoyenne n’était pas officielle (aucun élément ne permettait de dater l’édification du mur), ni définitive et n’impliquait pas un accord irrévocable sur la propriété des parcelles. En outre, nous n’établissions pas l’existence d’actes matériels permettant de prouver la prescription trentenaire.

La Cour d’appel, retenant notre argumentation, a :

  • D’une part, considéré que le plan cadastral produit, qui intègre à la parcelle des intimés le fonds litigieux, ne constitue qu’un indice quant aux délimitations, d’une valeur inférieure aux titres de propriété et à la possession.
  • D’autre part, que l’ancienneté du mur séparant les deux propriétés est confirmée par l’attestation produite; que les dires de l’ancien propriétaire n’étaient pas contestés par des témoignages contraires; que les constatations de l’expert sur l’ancienneté du mur et les éléments le composant, venaient également confirmer ses dires.

En conséquence, nous établissons la preuve d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire.

En outre, puisque le Code civil permet de joindre à notre possession celle de ses auteurs depuis la création du mur en 1972; la Cour d’appel a jugé que nous avions acquis la propriété de la parcelle de terrain objet du litige par prescription.

La limite de propriété est donc fixée conformément à celle établie par l’expert.

L’arrêt peut être communiqué sur demande

Rappel sur les obligations du bailleur en matière de trouble de voisinage

Plusieurs situations sont à distinguer :

  • Si le trouble, persistant, émane du locataire et puisqu’il doit user paisiblement des lieux loués, le bailleur est fondé à solliciter du juge d’instance aujourd’hui, du juge du contentieux de la protection à compter du 1er janvier 2020, la résiliation du contrat.
  • Si le bailleur possède plusieurs locataires dans un même immeuble, tel le bailleur public, ce dernier est responsable des troubles causés par un locataire aux autres locataires. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit ; seule la force majeure pourrait l’exonérer de sa responsabilité. 
  • Le bailleur n’est pas responsable à l’égard de son locataire si l’auteur du trouble est un tiers. Autrement dit, si aucun lien contractuel ne lie le bailleur à l’auteur du trouble, le premier ne peut demander au juge la résiliation du contrat de bail. Dans ce cas, seul le locataire peut agir en justice contre l’auteur du trouble anormal de voisinage, sur le fondement, prétorien, selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Droit de propriété vs squatteur : 1-0

Un propriétaire, dont l’immeuble est « squatté », saisit le juge des référés, juge de l’urgence, sur le fondement de l’article 809, alinéa 1er, du Code de procédure civile, afin d’obtenir l’expulsion des occupants sans droit ni titre.

Ces derniers invoquent l’article 8 de la CESDH (droit au respect de son domicile) ainsi que le droit de disposer d’un logement décent.

La Cour de cassation ne suivra pas cet argument.

Cette dernière considère en effet que le caractère absolu du droit de propriété, visé à l’article 544 du Code civil (non modifié depuis 1804!), implique, en cas d’ingérence par un occupant sans droit ni titre, la caractérisation d’un trouble manifestement illicite (condition d’application de l’article 809 susvisé) permettant au propriétaire d’obtenir, par référé, l’expulsion ; et donc de recouvrer la plénitude de son droit.

Cette jurisprudence s’applique tant aux occupants sans droit ni titre de l’intérieur de l’immeuble, que de son terrain.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000038762757

Une proposition de loi relative à la sécurisation des consommateurs dans le cadre d’une VEFA a été enregistrée à l’Assemblée Nationale le 6 mars dernier

Pourquoi une telle volonté de sécurisation ?

La dynamique relative à la demande de logements neufs acquis sous le régime de la VEFA est réelle (+ 50% par rapport à 2014). Cet accroissement s’accompagne d’une augmentation exponentielle du contentieux (84% par rapport à 2017), orienté majoritairement sur l’application, par les promoteurs immobiliers, des contrats, et particulièrement sur le retard dans leur exécution. En effet, les retards de livraison, d’une durée moyenne de 5,4 mois, implique un préjudice financier direct pour les consommateurs estimé en moyenne à 4.500 euros (loyers supplémentaires, frais liés aux crédits immobiliers, etc.).

Par ailleurs, selon l’exposé des motifs, seul 1 logement sur 5 est dans un état ne nécessitant pas que l’acheteur pose des réserves. Donc dans une écrasante majorité des cas des réserves sur l’état du logement sont émises, 12 en moyenne. Pire, dans 16 % des cas, ces réserves ont trait à des problèmes affectant l’habitabilité du logement (absence d’eau, de chauffage, etc.).

Dans ce contexte, quelles sont les propositions émises ?

  • Fixer un calendrier « promis » de livraison : 30 mois jour pour jour après la date de signature du contrat.
  • Le promoteur aurait l’obligation, au plus tard 4 mois avant la date contractuelle de livraison, de confirmer la remise des clés à la date contractuelle. Ce qui permettrait au consommateur de sécuriser sa transition résidentielle.
  • Un forfait de 3 mois maximum de report de livraison serait accordé au promoteur, pour « aléas autre que la force majeure ».
  • Dire que l’immeuble serait réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation. La tolérance, aujourd’hui devenue obsolescente, prévue à l’article 1619 du Code civil (5%) serait annulée.
  • Rendre obligatoire la consignation du solde du prix d’achat et sa levée concomitante à celle des réserves.